为什么大多数房企死扛房价？
2008-9-20
很多唱跌派的朋友实在看不懂为什么时至今日大多数房企仍在死扛房价，拒不接受现实？不紧随万科不是在等死吗？
甚至昨天时寒冰先生发表的题为《开放商该清醒了》，善意的提醒开发商应该正视现实了。我在他的文章评论留言如下：
寒冰:实际上开发企业老总们比谁都清醒！战略和战术的不同而已。
但是不论是升还是降，都是企业的具体行为。目前情势下，潘及王的行为代表的是对行业的未来走向的两端！我支持潘石屹！
【时寒冰：不仅北京，全国的房价构成都大致相同。在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金；二是名目繁多的税费；三是由权钱交易导致的腐败成本。】
还缺乏的是土地补偿成本，不光是出让金。出让金只是财政的收入。
这是比较准确的说法，但是仅仅指的是大中型以上城市。土地的真实价值逐渐走高是原来失地农民对土地价值的认识不足。
希望寒冰在以后的分析中把这块成本添加进去。
最近看时寒冰的文章很多，总的感觉还是可以接受的，虽然观点，特别是结果看法不同，但是观点的不同是可以探讨的。基本形势我看到和寒冰先生是一致的认识，只是同样的形势看未来的后果出现偏差。
刚才回复了一个朋友的留言。原话是这样的：“请问陈先生,现在土地有价时代,农民真正获益了吗?似乎农民没有获益吧.那么谁真正获益了?是KFS和我们的政府吧.倒霉的是正失去土地的农民和真正有自住需求的卖家吧”
我的回复：“这一点你错了。目前的土地征用越来越规范，客观上讲，“钉子户”越来越多。这也是农民越来越成熟。我们接触过很多拆迁项目，政府毛地出让，只征收出让金，真正的获益者是失地农民！”
别的我不说了，关键是土地大势。18亿亩红线是不可突破的，那么每年580万亩的耕地转建设用地的限制就是不可突破的。580万亩还不止是房地产开发用地，而是所有建设用地的总和。
经过十年的发展，新增建设用地的限制以及城市原有建筑的破旧，通过拆迁改造以腾出土地已经是房地产开发的必须之途。那么重要的还是土地，由拆迁改造来的土地价值如何考虑就是我们必须要分辨清楚的。
这也是开发企业“死扛”房价的基础。用地不可能有大的转变，拆迁而产生的“钉子户”（我也是“钉子户”的一员）越来越成为开发企业难以逾越的坎。开发企业一直处于两难境地，只不过不了解内情的人们不愿意承认而已。
妖魔化地产行业一是没有意义，二是违背科学。房地产行业作为一个新兴行业，又肩负着国名经济支柱产业的地位，带动着相关70多个行业的整体发展，可持续发展是必要的，任何大起大落都不利于行业的发展。
不问房价发展至今的原因，一味的指责房地产企业的暴利，根本无助于问题的解决。
制度性的解决房价问题，现在仍然很难。我们不是一个成熟的市场化程度极高的经济体，我们也不是一个完整的自由市场，那么过度的单方面要求房地产企业担负着老百姓住房的所有社会责任，一是不能，二更不可为！
深知土地供应全貌的地产行业从业者，坚持自己也是很正常的。