“万科降价门”后遗症之说
2008-9-11
“资金链”堪紧，黏皮带骨之忧。
客观而言“降价”，是08年市场波动的共有现象，只是万科的品牌影响力使得话题变得更加尖锐，归根竭底，还是回到“钱”的问题上。
一直以来，开发商主要资金渠道是银行贷款或上市融资，依赖项目预销获得滚动资金。自08年以来，股市大幅下跌（浙江8家上市房企股票，股价跌幅从70.35%—47.30%之间）、调控政策从紧，各地房产市场不同程度地下滑。步入传统的“金九银十”，市场形势非但未见缓解，反而更为紧张，不少城市的开发同开始降价求存。
对于“万科降价”，是非争议不少，这里想提出两点。其一是上市房企急于回笼资金，并非担心一时的资金周转，更多考虑还是为企业发展作长远打算。其二是，今年8月27日央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，特别是国土资源部门认定闲置时间超过两年的土地，开发该项目的房产公司将无法从银行获取任何形式的贷款。对于品牌房企而言，加快资金回笼，盘活后续土地开发是当务之急。
总之，销售破冰、土地盘活、品牌图存，是大型房企必须迈过的三道坎，而三者之间的关系更是黏皮带骨。
策略盘整，“多米诺效应”泛起。
万科促销使得许多开发商的“价格”策略更加敏感，“多米诺效应”隐约出现，部分房企的既定推盘策略或是转变，或是观望，更加拿捏不定。
闲林、九堡部分项目有延迟开盘之意，并考虑重新定价。虽然有开发商力挺价格，更爆出“三年内确保价格提升30%，否则无理由退房”的猛料，但在诸多不利因素影响下，更多的心态还是倒向价格调整。
挤出更多的泡沫成分，使得产品与刚性需求对接，万科“抄底”成功，说明价格下调的程度进入了刚性需求者的购买心理线，因而取得热捧。但万科有其企业和产品的特点，至于其他项目究竟走怎样的价格路线，是涨是落，如何把握好“度”，是影响开发商举棋不定的根本原因。估计在10月房交会前，这样的僵持还会持续。
“无忧指数”差异，加剧理性思考。
万科打折期间，出现两头热。一头是万科打折热，一头是高端市场热。热度的本质还是供需结构问题。
刚开盘的万象城悦府、绿城玫瑰园等成为逆市热销的高端典型，同样说明来自内外的资产型消费仍然存在。高端产品“受宠”，除了品牌、地段、规划、品质等原因，产品稀缺价值更使得“无忧指数”较高，具备更高价位的走热条件，与刚性需求无必然关联。
市场最大的矛盾问题暴露在中端市场。万科降价，手段得当与否暂且不论，但具备与刚性需求对接的实质特点。而那些品质与价值不对称、价格与刚性需求不对称的产品，靠着近年价格追涨的“羊群效应”，一旦市场泡沫破裂，必然导致销售搁浅。
解读一组数据，或许更能说明问题：2005年，我国最低收入家庭的房价收入比是22.69，是同组国际平均水平（9.7）的2.3倍；中等收入家庭的房价收入比是7.75，是同组国际平均水平的86%；最高收入家庭的房价收入比是2.45，只有同组国际平均水平（5.6）的44%。
虽然上述数据未必与杭州市场实际情况完全吻合，但暴露出供需结构问题确实存在。无论“万科降价”风波究竟会给市场带来怎样的答案，08年“金九银十”面前，市场供需结构一日不理顺，市场颓势一日难消。