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上海房价“拐点”，8月终于现形！

2008-9-14

　　上海的很多房地产专家，都比较看好上海楼市，所以去年以来圈内有种“上海房价是全国最后堡垒”的观点流传。当然，我也看好上海楼市的长期走势，但最关键、最有研究价值和现实意义的却是中短期，尤其是短期的走势。所谓“上海房价是全国最后堡垒”，明显是指全国房价都可能跌，惟独上海房价短期也不会跌，否则就不叫“堡垒”了。

　　至于这种中短期看好上海楼市的逻辑和论据，与部分北京专家看好北京楼市，具有惊人的相似性：国际城市、资本聚积、有钱的“两外”人士多、“灰色收入”官员多（尤其是北京）等等。我个人认为，这两群专家都对自己所在的城市过于自信，有盲目“自恋”之嫌，颇有点“只缘身在此山中”的味道。

　　北京的房价走势我没认真研究，接下来简述一下我对上海房价的一个重要判断：上海房价“拐点”于8月正式出现！这其实是有些保守的观点，若稍激进一些，“拐点”可再提前一个月。

　　证据主要三个指数和一个现象：第一， 全国70个大中城市房屋销售价格指数表明，7月上海新建住房和二手住宅皆环比下跌0.1%，这是近几年首次出现下跌，8月份的数据过几天就要出来，我预计会继续下跌。

　　第二，中房上海指数办公室最新调查显示，2008年8月，中房上海住宅指数为1960点，较上月下降21点，环比降幅1.06%，这是2006年4月开始本轮上涨行情以来首次价格指数下挫。从住宅市场分析，2008年8月全市新建住房成交规模110.48万M2/10714套，较上月减少8.24万M2/493套，环比成交面积降幅6.9%，较去年同期相比降幅为61.0%，较前年同期相比降幅为36.4%，创下近三年最低地量纪录。

　　第三，上海二手房价格指数8月为2385点，较7月环比下降11点，跌幅为0.45%。这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。8月，上海二手房市场在抛盘涌现的情况下，逾7成区域房价出现不同程度下降。近期成交量逐渐萎缩，导致抛盘大幅增加，“网上房地产”二手房挂牌量突破12万套，而同期市场承接能力较弱，无法继续支撑高位盘整的价格，因此，价格开始出现下跌。

　　8月，浦东新区二手房市场延续前期下跌趋势，整体跌幅为1.18%，领跌全市。区域内仅小陆家嘴和张江板块出现上涨，涨幅分别为0.95%和2.51%。超过四成板块跌幅超过3%。大华锦绣华城、万科金色雅筑等一手楼盘降价销售，相应板块出现了一二手房倒挂现象，从而拖累了二手房价格。其中，世纪公园板块跌幅较大，为3.48%；三林板块出现连续下跌，8月跌幅为3.14%。传统中心区域仅黄浦区微升0.28%，其余区域则均有所下跌。

　　第四，从感性的市场面看，上半年虽然成交量低迷，但价格比较坚挺，楼盘有涨有跌，但进入第三季度以后，市场预期明显走弱，开发商降价促销的行为越来越多，近期更出现了万科8盘中秋促销、大华楼盘集体跳水等市场现象，企业悲观情绪蔓延，房价下滑之势已不可阻挡。