寒冬的到来

    在1 989年房地产市场泡沫破裂的18年后，英国房地产市场再次出现泡沫。英国贷款机构哈利法斯(H a l ifax)公布的数据显示，1 998年房屋平均价格为8万英镑，2007年8月英国房价比去年同期上涨22.7%,比7月份上涨2.5%,房价涨幅创13年来最高记录.

        造成此轮房地产市场泡沫的原因比较多,但最主要的原因是低利率政策导致的流动性泛滥.1992年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退,在5个月内大降利率400个基点.2001年为进一步刺激经济增长,英国政府频繁地调低利率.2004年利率开始小幅逐步调升,至2007年7月利率达到5.75%.于此同时,不仅英国在实行低利率政策,美国,日本也在实行低利率政策.为摆脱科技股泡沫破裂的影响,美联储不断降息以刺激经济,加之日本长期以来实行的低利率政策,全球资本市场开始出现流动性过剩.流动性过剩导致资产价格的高估,推高包括房产在内的一切可以定价的资产价格.

        多样化的房屋金融产品创新和政策扶植，也进一步推高了市场泡沫。在充裕的流动性背景下，英国的商业银行、专业抵押贷款银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构都参与到了英国居民的住房抵押贷款中，各家贷款机构展开了激烈的竞争。低利率也使得房地产抵押贷款利率随之下降，商业性住房金融机构根据购房者的收入水平、还款期限及偿还方式的喜好，为购房者量身打造抵押贷款合同，丰言的抵押贷款品种满足了不同购房者的抵押贷款需求。同时，英国住房金融机构创造条件降低购房首付款，一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%有的住房甚至可以贷到1OO％的房价款。政府还对低收入购房者给予贷款利启、津贴和减免税收等优惠。这些措施都有助于提高居民的购房能力，在一定程度上提高了潜在购房者的有效需求水平。

房价收入比一路上扬，超过了市场警戒线。根据Hlifax的计算，房价／收入比从200]年低点的3．2一路上扬到2007年8月创纪录的5 8，远远高于1 989年房产泡沫破裂时的5 .0。

       加息、取消零首付等信贷紧缩政策引爆了英国楼市自勺下行。为了抑制过热的房地产市场，英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率，利率的提高使得房地产市场逐渐降温。从2007年9月起，英国房价开始大幅下滑。房价的大幅下跌，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付，收缩贷款发放规模，提高贷款利率和相关费用，这无疑会使消费者置业计划减少，进一步推低楼市成交。而信贷紧缩也导致开发商大闹钱荒，为了尽快回收资金不得不低价促销，这也将进一步推低房价。与此同时，次贷危机也在英国境内进一步收缩流动性，而且该危机正在从次贷领域向优质房屋抵押按揭、消费信贷、公司信贷等领域扩散。随着全球市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨。2008年3月，伦敦银行同业拆借利率已经升至6％。在信贷紧缩政策和次贷危机的共同作用下，英国楼市不断下行，房价跌幅达到5%。

最昂贵的居住城市

        与英国房产市场的整体低迷不同，首都伦敦房价的“高烧期”持续了十几年后仍然在掀起一股股的热潮。在2007年，知名房地产机构CB Richard Ellis HamDfons的一项调查显示，伦敦已超过纽约，成为世界上高档房价最高的城市。

        在2007年的第二季度，在伦敦切尔西商业区和诺丁山商业区附近的高级豪宅每套售价超过1 OO万英镑(折合1 90万美元)。而南肯辛顿区、奈桥区等，也在短短三四年间使房价翻了4倍以上。

        伦敦房价的不断攀升取决于多重因素。首先是因为英国政府对于旧民房拆迁的限制，在外来人口不断增加的今天，可用于建设住宅的土地越发匮乏，建房成本也不断攀升。英国人口的老化也使住宅更新缓慢，住宅的需求量不断扩大，可是供应量却跟不上，这也引发了伦敦楼市不断上扬。

        另一方面，也是最为重要的原因，在于伦敦对于外来人口的吸引力。近年来，伦敦作为全球的贸易中心和金融中心，正在超越纽约的地位。伦敦不仅和发达国家联系密切，与中国、印度等新兴经济大国也建立了“同盟”关系。跨国公司、金融机构在伦敦纷纷扩大了业务量，伦敦成为世界上拥有最多国际银行的都市，全球的10大律师事务所中，也有6所将总部设在了伦敦。伦敦的人口也～直处于攀升状态，1991年时伦敦人口只有683万，预计2016年时将达到81O万。各大跨国公司的高层需要到伦敦进行长期或短期的工作，所以无论是租赁还是销售，伦敦的楼市都因为不可忽视的需求量而持续火爆。根据伦敦地产商佛克斯敦斯(Foxfons)的统计，比较2006年8月，公司租赁业务2007年同期增长近50%服务于超过632家不同的公司。同样红火的还有短期租赁业务，2007年头8个月增长25％，较去年同期增长31％。

        经济发展带来的商务人士构筑了伦敦购房大军中的重要一部分，与此同时，伦敦的宜居性也吸引了全世界其他领域的人来此购房。在英国伯明翰举行的国际大都市研讨会上，伦敦被公认为最适合届住的大城市。伦敦古老的文化财富、令人赞叹的建筑、与世界各地相连的完美的交通体系，以及伦敦具有悠久历史、代百着尊贵血统的教育资源，都让世界各地热爱文化的财富人士趋之若骛。

        外来的力量不仅让伦敦楼市异常火爆，而且他们所带来的购买热情也使伦敦房价的不断推高拥有了无法质疑的必然性。汉普顿(Hamptons)的伦敦房产销售人士表示，购买房产的人越来越多，而伦敦可用于供给销售的住房却越来越少，所以每一处房产，几乎都出现了购买者竞相争购的场景，这样的激烈竞购也使最后的成交价往往高于卖方出价成百上千。另一方面，越是市中心越是昂贵的房产，需求就会越大，在供应量稀缺的情况下，价格也呈螺旋式上升状态，并且愈演愈烈。

       高额的投资回报使外国投资者继续对伦敦房产报以极大的兴趣，伦敦新建住房的三分之二被投资者购买，用于出租来获得丰厚的回报。近些年来，一些伦敦当地的退休老人也开始投资房产，甚至有关于102岁的英国老人获得贷款来购置房屋用于投资的案例，利用贷款的资金，避免缴纳遗产税，又可以为下一代留下宝贵的房产，可谓一举多得。