从中海、嘉里等地产巨头登陆杭州，到雷曼兄弟控股公司、高纬环球等国际大型基金公司纷纷抢滩杭州的商务地产市场：杭州楼市自去年以来就已显露出全球化的信号。世邦魏理仕在其发布的城市年度报告中，也把杭州定位为继北京、上海、广州、深圳四大一线城市后出现的准一线城市。杭州因其所处长三角的独特地理位置和良好投资环境，已经开始从世界著名的风景休闲旅游城市向更综合的、与世界经济接轨的商务城市转型。

　　于是，得益于城市国际化进程迅猛发展的杭州，对于世界的吸引力正越来越强。而随着城市全球化发展趋势，杭州商务地产必将进入一个国际化的竞争平台，那么杭州商务地产为什么要与国际模式接轨、什么是国际化开发模式、如何运营发展、国际化开发模式的优势是什么、对杭州产生深远的影响有哪些？

　　7月5日，由杭州市西湖区政府、杭州市对外贸易经济合作局、浙江省房地产协会、美国建筑师协会联合主办，浙江建工房地产开发集团有限公司承办的“EAC国际（商务）地产发展模式中国论坛”在浙江世贸大酒店举行，国际城市规划、建筑规划设计、商务地产运营、金融等领域大师、专家、学者就国际商务发展模式方面的最新观点和趋势动态，做了一系列深入的探讨。

　　国际化的商务地产提升城市地位

　　商务地产和商业地产从性质上来看是完全不同的概念，在功能上、内涵上有本质的差别，或者是有新的提升。浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，世贸丽晶城规划总建筑面积达38万平方米，这样大规模的楼盘在杭州市中心可以说是鲜有的。如何定位这个项目，为黄龙核心圈营造出一个世界级的综合物业，一个更高层次的舞台，一个全球高效商务平台，进一步提升黄龙世贸国际商务圈的整体水平，这无疑是一个巨大的挑战。

　　而像世贸丽晶城EAC就是典型商务地产，而不是一个商业地产。商务地产对城市发展可以总结为四个方面：第一促进城市空间拓展，推动城市规模扩张。在国外像东京、巴黎都是很典型的通过一个新的城市商务中心的拓展来推动城市规模扩张和升级。第二聚集现代服务业，优化城市的产业结构。产业结构怎么调整，也是每个地方和城市、政府面临的很艰巨的一个任务。现代服务业发展到一定程度，就需要有商务地产来适应。第三构筑区域产业高低，增强城市竞争优势。第四形成国际商务网络，提升城市的国际地位。

　　杭州本土的商务地产市场多年来一直被业界和媒体人士以“倒挂”和“温淡”概而言之。对此，世邦魏理仕中国区高级董事总经理祝惇若表示，世贸丽晶城EAC从一开始该项目就打出国际牌，从开发理念、项目规划、产品设计、运营模式、合作团队、旗舰客户、管理服务等方面与国际化同步，使得世界500强公司在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业。他认为，以世贸丽晶城欧美中心（EAC）为代表的黄龙世贸区国际化商务物业是对杭州城市国际化软硬件的提升，反映出了目前市场下商务地产的最高开发水准，也为杭州增添了一个国际化的强烈符号。

　　国际化模式助跑黄龙世贸商务区

　　俗语道“郎怕入错行、女怕嫁错郎”。而商业房地产最怕定错位，一旦商业房地产的定错位，在建好后吸引不到客源，既浪费大量的城市资源，也会破坏大量的城市生态，影响老百姓大量的生活质量。所以做商业房地产必须有长期持有的打算，在开发之前还必须策划、招商先行，然后着手设计，最后才是建造。

　　而欧美一些发达国家商业地产开发程序和中国正好相反，中国基本上首先有地块，然后按照城市规划建设的要求去做规划设计，再做建筑设计，有些甚至到了封顶或者成熟期间才有商业布局，同时业主进来了以后再根据实际回调。欧美先是做商业布局的规划，根据商业布局的规划再做建筑的规划布局，然后再城市综合各个管理部门准批整个的城市规划，即根据地块看商家的需求，比如这个地方需要有一家银行、有一个餐厅，包括有写字楼等等一些零售行业，同时这些行业有哪些要求，以及停车场的需要量都是事先要做的规划和布局。

　　花旗集团美国商业地产协会理事克里斯蒂说，美国商业地产的管理计划是商业地产取得成功的关键之一。管理计划的制定必须量体裁衣，适应市场激烈的竞争，同时完成财务目标以及保证建筑的质量和功能。而要建立这样一个房子或者物业的品牌，找到一家非常好的物业管理公司是非常重要的;其次,成本的控制、品牌、和地产商的战略结合，地产商品牌形象的提升，以及做一些促销和广告都是关键点。

　　按照国际商业房地产发展的趋势，规划时必须注意到竞争因素、环境因素、支持因素、需求因素、政府因素。另外，商业地产的复合型要与地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来。经营者经营思路的偏差，地产商如果不注重商业经营和物业的后续管理，就会造成商业城和商业街的日渐箫条。

　　美国纽约市曼哈顿区驻中国地区商务代表、前美国纽约规划局局长饶及人说，EAC的真正成功，要5年以后才能煮酒论英雄。因为只有在运营、物业管理等方面都跟得上，那才称得上是一个非常成功的项目。

　　黄龙将成为国际一流的中央商务区

　　杭州是国际、国内一些著名的开发品牌投资的一个城市，也是国际投融资的一个城市，而杭州又是“品质生活之城”，城市适宜居住、适宜旅游、适宜消费，像人间天堂一样。但是杭州的商务地产与一线城市还是有差距,杭州房地产相对还是缺少规划，很多商业项目盲目上马，分散经营，重销售、轻经营，非常不符合市场要求。

　　而黄龙国际商务区则是杭州较成熟的商务区之一，是西湖区商务地产发展的典型区域——地理位置十分优越，吸引了像世邦魏理仕、西门子等多家在国际和国内非常顶尖的知名机构和世界500强企业入驻，同时也是杭州外资企业和现代服务业企业入驻数量最多、国际化商业氛围最浓的商务区。对此,西湖区区委书记郑荣胜表示，黄龙商务区将向着国际一流的顶尖的中央商务区发展，而世贸丽晶城EAC在国际商务地产发展模式方面进行了非常有效的探索，其规模之大、档次之高、模式之新、合作伙伴之强，创造了杭城的楼宇之最，代表了目前杭州高档商务楼宇的极高水平。

　　浙江省房地产协会会长唐世定也表示，EAC是杭州中央商务区规划和城市价值重塑，对地产行业面对国际竞争有着深远的影响。

　　投资基金关注房产商的品牌效应

　　“花期银行在寻找中国合作伙伴时是有自己的准则的，如果商务地产发展商希望很快得到回报率的话，以花期银行为代表的稳健型投资基金一般放弃合作。”房地产基金高级副总裁兼中国首席投资官姚蔚这样表示。

　　据了解，基金分两类：一种是希望有快速的回报；另外一种是长期持有的投资回报。长期型投资基金对商务中心、办公楼、经济型酒店等项目非常感兴趣。房地产只是国际房产投资基金的一个融资平台，最近花期银行正致力于收购中国二线城市、三线城市的购物中心，收购的目的是想把房产项目做成资产包，同时上市以后，资产包通过公众发行债权，这也发挥了花旗投资基金的一个特长。

　　在目前国际市场资金短缺的情况下，国际房产投资基金对合作伙伴品牌效应的关注显得更为突出。姚蔚说: “EAC是杭州房产行业内受到国际基金大鳄青睐的项目，这一切已说明EAC的开发，使得国际基金机构在杭州市场能够找到符合他们租赁和整体收购功能要求的物业，具备了实现房产品转换为金融产品的重要前提。”

　　商务地产的开发是资金投入密集、开发经营周期长的项目，既有物业开发的风险，又有后期管理经营的风险。世贸丽晶城EAC项目作为杭州本土开发商成功开发的商务地产项目，已经可以跟国际知名品牌开发商的项目媲美，这既提升了行业的水平，也提高了城市的层次。