在新世纪之初，杭州政府就提出了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市战略，“钱江新城”的概念一次次地闯入人们的视线。60万方的商业新增量，带给杭州的是什么？钱江新城能否承担由“西湖时代”迈向“钱塘江时代的”历史性角色？今年10月，市民中心、波浪文化城、城市阳台等一批公建项目即将投入使用，预示着钱塘江时代的来临，而未来商业发展又能否像武林广场一样火红？

        钱江新城未来商业主要包括了万象城、来福士广场、高德置地广场、富春路地下购物走廊、波浪文化城、城市阳台，以及新城内写字楼所包含的商业。这些商业体商业总量将达到60万方以上，相对于杭州主城区的市级商业中心各主要商圈的未来商业体量130万方，已达到其近半，并超出武林核心商圈近20万方，未来的又一市级商业中心将矗立在钱塘江岸，但另一方面，如此巨大的体量投入，市场是否有足够的支撑力，亦或是杭州的商业布局将会重新洗牌？

        大型商业体陆续登场

◆万象城项目紧邻杭州市民中心、杭州大剧院等大型建筑群，总占地面积约150亩，规划建筑面积达80万余㎡(含地下)，将建有商业、办公、酒店、服务式公寓及高档住宅，其中万象城购物中心总建筑面积为24万㎡，将成为杭州目前最大的购物中心。
24万㎡体量的购物中心，将以国外流行之Shopping Mall形式亮相。店中店的模式也将为杭州带来有别于传统百货的新颖消费方式。

◆凯德置地•来福士广场毗邻市民中心、杭州大剧院和国际会议中心，预计将建造凯德置地全球地标性品牌综合项目——“来福士广场”，项目约在2011年建成，包括办公楼、商场、五星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目，项目商业面积约为8万㎡，估计将会是上海“来福士广场”，升级版。
   

◆高德置地广场地块位于市民中心西侧，由高德置地集团开发，将建成集合大型商场、高级写字楼，超五星级酒店及高级公寓等多种功能的综合体，商业部分建筑面积预计在10万㎡左右。高德置地集团拥有商业地产开发经验，根据旗下花花世界购物中心来看，其商业以shopping mall模式为主导，可以预见，杭州高德置地广场商业将以零售、餐饮、休闲、娱乐等多种业态进行组合，档次偏向于中高档，以娱乐休闲购物为诉求。

        从这些大型商业体可以知道，shopping mall的新型消费模式也将是钱江新城商业项目的主要规划类型，结合这部分shopping mall及其它商业之业态规划，可以预计未来钱江新城区域内商业业态配比除传统零售外，餐饮娱乐的比例将有较大提升。

        大量物业建成将引入消费群

        钱江新城是目前杭州未来的市一级大规模城市中心区。今后将有多项重大投资项目，包括文化社会事业、行政办公等基本上都要陆续迁往新城。市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、杭州市广播电视中心、杭州市消防指挥中心、杭州市妇女活动中心、波浪文化城和城市阳台等项目都已建成，并即将投入使用，预计到2012年公建配套设施将达到141万平米。

        另外根据钱江新城CBD功能的总体定位,商务、金融将是其未来的主要功能之一。区域内近年来推出的商业金融用地已有近30幅，预计将于明后年交付的写字楼项目约有10余个。这些以企业总部为主的写字楼项目大多集商业、办公及酒店等形态于一体，他们的集中上市并投入使用将促进钱江新城区域商业氛围的加速形成。

        预计到2012年,各类写字楼总面积将达到约210万平米。根据一般CBD测算就业岗位的经验，一般平均每25-30m2公共建筑面积产生一个工作岗位，综合考虑CBD作为一个新的板块短期内空置率较高的客观因素，空置率按50%逐年减少10%计，可以大致预测未来4年CBD的就业人数。

         同时不可不提的是，钱江新城的楼盘以高档定位为主，如东方润园、金基•晓庐、宋都•新城国际、新绿园等项目。随着区域内周边配套设施逐步完善，新建住宅逐步交付使用，预计到2011年，新增人口约7万。区域周边还包括近江住宅区和观音塘住宅区，两个区块的常住人口约3.5万，加上其余居住区人口，未来将达到７万。

        随着区域人口的不断增加，未来钱江新城的人口将达到约23万，将会为商业的经营和良性发展带来可观的消费群体。但我们也要知道，人口的增长是一个缓慢较长的过程，区域人口将不足以提供有效的经营保障，前期的商业项目需要引入外来消费者来支撑。

        交通设施巩固商业发展前景

        新城范围内及周边有杭州目前的两大客运火车站、4大长途客运汽车站中的两个、3座过江大桥、沪杭甬高速出口、1条过江隧道、杭州目前东西向最重要的主干道、中河高架等，离萧山国际机场也仅需15分钟车程。

        钱江新城的设计车位为32740个，配建需求的车位为17000—20600个，新城的设计超过国际标准的5%，能够满足未来市民停车的需求。

        钱江新城的三个地铁站点动工、东站枢纽工程的开建；始于三墩、拱北、下沙的2、3、9号三条快速公交，将填补钱江新城地上快速通道的空白以及新城内东西向主干道钱江路延伸建造正式提上日程，新城与外界的交通网络将更加四通八达。

        地铁线：从规划中的地铁一号线所经线路来看，富春路地下空间将设城星路站、市民中心站、江锦路站3个地铁站点。它将联通城市的中心及其它副城，使钱江新城成为人流集散中心。

        地铁及完善、便利的交通将会为区域内的商业项目带来大量人流，这将有利于商业氛围的形成。交通便利使钱江新城的商业辐射面更加广，但相应也会加快人流的流失，因此，商业项目的自身定位及如何吸引消费者驻留时间将考验开发商开发、定位及经营管理能力。

 

        可以想象，随着钱江新城大量写字楼、公建配套及住宅区的投入使用、未来的两条地铁线交汇，以万象城、来福士广场、波浪文化城为主体的钱江新城商业圈的构架形成，可能会在极大程度上改变杭州商业圈的传统格局，形成又一新的商业中心，Shopping Mall的新型消费模式也将使杭州人的消费习惯发生改变。

        钱江新城的商业项目中，大型购物中心万象城、来福士广场、高德置地广场都为复制品，在各地已拥有了成功的商业操作模式及丰富的商场管理经验。它们的进驻，也将真正实现体验式和一站式娱乐购物的新概念。相比建筑面积4.5万㎡的银泰百货武林店，以及6万㎡的杭州大厦，钱江新城内大体量的商业，将满足更多的消费需求。丰富的业态、多样的商品种类、新颖的装修风格，能大大增加消费者的逗留时间，显现更大的消费潜力，新的消费集中地也许就将出现在这里。

        今后不仅居住、办公于钱江新城的人能够轻而易举地享受高档的商业配套，随着地铁的通车，来自杭州各城区大量人流，也将以相当便捷的方式到达新城。除此之外，钱江新城拥有的大量停车泊位，也为购物者解决了武林圈无法解决的停车难题。

        从目前杭州的商业市场来看，武林商圈在经历了长期培育后，商贸环境已非常成熟，商业地位不可撼动。区域集中了大量的金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有完善的商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备便利的市政交通与通讯条件，符合现代商务活动场所需求。而未来5年中，随着西湖文化广场、坤和中心、嘉里中心等一系列大型商业综合体的建成使用，武林商圈商业体量将增加至40万方左右，比现有商业量翻一番。

        钱江新城作为未来又一市级商业中心，不仅仅局限于服务区域消费者，因此势必将与武林商圈产生激烈竞争。但钱江新城内已知的大型商业体如万象城、来福士广场、高德置地广场都具有大体量、综合性的特点，并且首次真正将Shopping Mall的概念引入杭州，带来新的消费模式，在一定程度上与现有商圈的消费模式有所区别，有限避免两者过于直接冲突。

        钱江新城商圈正处于培育阶段，只要与现有商圈各自担当不同角色，便能够健康发展。而杭州的商圈也将由“单中心”向“双中心”发展。

        区域的商业经营和繁荣是一个缓慢发展提升的过程，在2011年前消费将更具有外延型，在本区域有限消费群体资源下，更多的是便利交通及自身定位来吸引区域外的消费者。合理的定位、创新的模式、便利的交通、多样化的选择都将成为区域商业发展不可缺少的内涵。

        我们有理由相信，钱江新城的商业发展前景将是一片明朗，通过一定的培育时间，钱江新城商圈将与武林商圈分庭抗礼，在自身不同功能定位上，为杭州商业担当重要角色。

                                    

                                                                                                                                                 戴德梁行 杭州分公司商铺部