杭州的城市在不断的向外扩张，地铁、快速路、过江隧道等建设正热火朝天的进行。一直关注住宅市场的市民会在不经意间发现，商业地产的投资空间更是已经开始，未来无限。
杭州的城市正从单一的核心向多个核心进行快速发展，未来商业地产的发展空间越来越大，而这些“心”中，商业地产无疑会占据最佳位置，投资价值突显。
商业地产是把双刃剑，可以改变区域的发展，也可以使区域冷却。曾几何时，杭州的部分大型商业物业曾遭遇过寒流，信义坊、元华商场、涌金广场等不外如是。从中我们也了解到商业地产的成功标志不仅仅是开发的成功，其成功更体现在能否长期稳定发展，能否保证经营者持续盈利。
商业地产的投资与住宅的投资有较大差异，住宅投资是投空间，商业地产更多的是投回报，包括经营回报。用投资住宅的方式来投资商业地产，很明显是不妥的。
近年来，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅区扩大化势头迅猛，商业也随之呈现出快速的发展态势，钱江新城、下沙、滨江、三墩等区域都先后兴起了商业地产的开发浪潮。以武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈为主的传统商业格局受到新的挑战，杭城商业地产多核心多热点的格局正在形成。
随着整个商业地产市场渐趋成熟，政策环境开始规范，产品线也丰富多元，涵盖了购物中心、街区、社区商铺、专业市场、写字楼等几乎所有商业地产内容的新一轮商业地产热潮正在形成。现在商业地产的投资已从粗放型转到精细型。找准区域新核心，商业地产的价值提升是可以预见的。
目前杭州市商圈主要分布
杭州的核心区域依然是以武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈为主，汇集了杭州的五大百货商场及大体量沿街商业，有着强大的消费惯性，商业龙头位置无可替代。随着城市向多核心发展，道路交通建设的投入使用，商圈有外延的趋势，未来又一市级商圈钱江新城，将会形成与现有老商圈的竞争格局，并将发展形成多区域商业中心的布局，如滨江、新城西商圈的三墩、城东的火车东站及九堡等。
市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售；
目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，五大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街；
其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集；
未来商业供应充足
从未来供应规模来看，未来钱江新城商业供应量明显有优势，预计将会达到60万平方米。而在老城区，则会以延安路位核心纽带，未来将会有约31万投入市场。其他区域将以新城西、下沙、滨江为主要供应，未来将有近100万平方米入市。
从供应的建筑形态来看，主要以大型集中商业为主，其中，钱江新城项目为最，如万象城；其次为老城区延安路一带的集中商业，如西湖文化广场、嘉里中心等。再者为社区商业，在滨江、下沙及新城西区域，未来的供应主要以社区商业为主，其中也有部分大型商业项目。
街铺投资较为稀缺
写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少,而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应,这在2008-2010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的,有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等,但这些项目近期都鲜有商铺推出。
在宏观调控的政策背景下,杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制,呈现平稳状态。借助人民币升值,商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产,存在较大的增值空间。而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源,特别是街铺,它成了投资的热点。商场一直是维系杭州商业运作的基石，在街铺稀缺的情况下,商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。
热点分析
钱江新城：即将打破杭州市单一的商业格局，成为另一商业中心。
从未来规划来看，以写字楼、大型购物中心为主，有部分街铺。作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。钱江新城作为未来的市中心，拥有者巨大的发展潜力，商业投资价值较大。
投资潜力 ★★★★☆
新城西：业态定位以日常生活的服务性商业为主。
城西的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。 而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量。
投资潜力 ★★★★
滨江：业态定位于社区商业服务中心。
近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。 以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。
目前的滨江区，划分成东、西两部分。西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域。
投资潜力 ★★★☆
城东：以交通枢纽中心为热点，发展旅游集散、购物、市场、休闲、办公、生活等商业为主的业态
新杭州火车东站综合交通枢纽将会成为浙江省最大的交通枢纽中心，未来规划建设包括磁悬浮、地铁、高速铁路列车、高速公路大巴、城市公交、运河游船在内的任何城市交通工具，发展各类商业业态。
而九堡也是杭州的交通枢纽，将建有杭州最大的客运中心，未来还有地铁经过，交通十分便捷。周边规划有大型商业，如四季青服装市场。物流、商贸、生活的配套商业将成为发展重点。
投资潜力 ★★★★
下沙区：以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主的业态。
高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。
投资潜力 ★★★☆
商业投资注意事项
对投资者来说，能把店铺炒卖出去或者出租个好价钱才是成功的投资行为。但绝大多数的投资者都是贷款置业，最基本的心理期许是能够以租还贷。倘若出租不畅，或者经营者没有赚头，超过住宅几倍的还贷压力会让投资人难以承受。因而，投资商铺需要关注以下几大热点问题。
商圈地段是关键
老城区的商业设施比较成熟，商铺值得投资。总体来说，这些地段拥有足够的人气，而且有发达的交通，具备沉淀已久的繁荣商业气氛，可以较大程度地降低投资风险。但投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非有充足的把握能得到更高的补偿。
其次，投资人可以盯住一些新开发市场。这些市场虽然需要培育，但地价相对较低。以下几个指标可以作为投资时的参考：首先是市面和楼层因素，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障；其二是使用率有多高，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。再次，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。
对于想投资小型商铺的投资者来说，首当其冲要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数量、配套设施等。
无论选择怎样的地段，市政规划决定了投资者所看重的商铺未来经营整体环境和经营所必须的“人气”。
看看谁是邻居
投资商铺，关键是投资人气。好的购物中心之所以聚人气，是因为有好的商品组合。如果一个食品店和一家高级服装店开在一起，一家医院在一个饭馆隔壁，那样效果肯定不好。因为消费人群不同，消费习惯也互相抵触。一个好的商业地产项目一定要有好的整体规划。包括单个商铺与整个项目的定位是否相符等等。如果开发商对商铺不进行规划管理，今后的经营布局会显得零乱，影响经营效果。从而破坏人气，使投资者的收益受损。
目前，不少开发商常常以主力店作为整体项目的支撑，中小商铺环绕周围。如此一来，个人投资者势必要与“商业大鳄”为邻。与知名商业主力店“捆绑”，可以给小店带来较大客流。但投资者在投资时，除了看中主力店品牌优势外，最重要的一点是要了解商业地产开发商对出售的店铺是否进行统一规划，小店商品如何与大公司错位。
现管的管理水平如何
一个商业项目在后期的经营当中，需要有一个管理公司来进行经营管理，其管理水平的高低将直接会影响商业经营。因此，选准旺地后，考察项目的商业管理水平至关重要。
对待“包租”要谨慎
目前，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的最流行方式，这种方式也叫“包租”。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，一旦开发商承诺的回报率结束或者无法履行，投资者很难继续得到租金回报，会导致恶性循环。杭州典型案例即为元华商场的关门歇业。
选择此类商铺，投资者应该倍加关心开发商的背景以及经营管理公司的资质。同时，了解开发商是否有商业专门的管理经验，包括市场定位、品牌营销等。
经营投资各有打算
在投资商铺的时候，一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本；如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。 |