抛盘——去年1万多元，今年6500元?急卖——二手房东一次性降价100多万元?退房——二季度又增加50％?对于购房者来说，房价正在理性回归，然而对于开发企业来说，市场不断演绎的“抛、急、退”，无异于向他们发出了橙色预警!

    2008上半年以来，全国楼市相比去年同期出现大幅跳水，大量的购房意愿陷入暂时性休克。当初火红一片的日子一去不复返。

    北京楼市兴起了“买房送汽车”；上海部分楼盘“新房直降一万”；深圳许多炒房者已成“负翁”；武汉开发商“集体打折”；广州楼市呈现“价格战”味道，很多项目价格开始跳水；地震后成都购房者观望心态更浓，房地产业备受打击……

楼市顿时亮起橙色预警!那么，一直被业内人称“万里长城永不倒”的杭州市场如何?近日来冒出的“抛盘”、“急卖”、“退房”意味着什么?杭州楼市将往何处去?

抛,急,退......"震"级几何?

关键词:抛盘   震级评定:六级

 2007年一轮疯狂已成为过去，玩得起的，继续疯狂；玩不起的，又该如何?

抛盘，始作俑者谁?

 虽然目前杭州楼市总体房价还比较平稳，大幅度降价销售的情况还没有出现，但已出现郊区个别楼盘大幅降价的现象。在6月10日出版的“热销排行榜中榜”中，一个从前期均价每平方米1万多下降到6500元／平方米的项目引起了不少人的关注，甚至有读者来询问是否统计出现了错误。

    记者为此致电售楼处，得到的答案是：这些是前期签订了意向合同一直未办理手续的，并不是近期所成交的。如此回答，记者表示怀疑。据记者统计，该楼盘在2005年到2007年7月份以前,几乎没怎么涨价，徘徊在6000--7000元／平方米之间。2007年10、11月杭州楼市最疯狂的时候，价格突然飙升至1万元／平方米左右，但成交不多，只有9套。在今年的前3个月，该项目只有2套成交，其中一套价格在1万元／平方米。4、5月份价格突然大幅下降，成交随之迅速放大，有20套房源成交。难道这20套房源从2007年7月一直拖到现在?

    “该项目可能是在降价抛售。”同处该板块的一位开发商如是说，“今年销售情况大家都心知肚明，这个时候做出这样的决策，我猜跟开发商资金链紧张有关。毕竟这个项目处于尾盘操作，没有必要再纠 缠下去。也可能是操盘者不乐观于后市，打算尽早离场。”

    说到资金链，记者想到前不久国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，而今年7-9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力，如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7～9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

    “抛盘”在这个时候出现，可能是开发商最不愿意看到和承认的字眼。

 关键词:急卖   震级评定:五级  

    二三级市场联动是永恒不变的定律．后者虽处于神经末梢，但只要稍稍触动．所反映的就是市场最真实的现状.

急卖，房源凶猛?

    近日，记者看到一组数据资料：

    钱江新城一套盛世钱塘的房子，近来由原价399万元直接下调到近287万元．幅度达到100多万元，单价甚至低于周边新盘价格。

    滨江的一套江南豪园的挂牌二手房，面积近160平方米，挂牌价从210万元．急降到170万元，一口气下降了40万元，、

    买家速调10万元、20万元甚至100万元……三级市场近来也呈现出二手房频频调价的现象，“急卖”：7房汹涌上市。

    “近段时间来，挂牌价格下调幅度之大、下调的房源之多还真少见!”中原地产的荆海燕如是感慨，“很久没有看到这么密集的‘急卖’房源了。”据她介绍，之前出现这类现象主要集中在2005、2006年宏观调控政策集中出现的时候，大量卖主的应激反应。而如今虽然市场并不见好，但在没有强硬政策的干预下，市场自发形成“急卖”潮受到了很多人的关注。

 “这类房源约摸占总挂牌量的十分之一。”荆海燕还告诉记者说，“这次的凶猛不但体现在量上，更体现在价格上。”据她介绍，目前在中原因“急卖”而降价幅度最大的超过100多万元。虽然是个别现象，但足以体现出市场的“恐跌”心理。“虽然那位房东是因为急等钱用，但这样的个案出现肯定会影响很大一部分投资客的心理。小幅降价的现象比较普遍。”

      在这场风波的影响下，中介公司也纷纷推波助澜。一位温州的朋友委托记者处理一套亲亲家园的二手房。近来，记者就接到不少中介公司来电，多是建议在价格上作适当让步。为此，朋友的房子已由原来的150万元降至135万元，可似乎依旧为能让购房者满意，中介的电话依旧“言之恳切”。

    “去年是托关系留号子买房，今年是托关系退房。”近来忙于退房的韩先生告诉记者，为了这套房子欠了两次人情。韩先生看中的这个楼盘在钱江新城，去年下单的时候市场正好，他是托了关系才拿到房号，还专程赶到杭州来签约，但现在实际上9 7折就可以买到，比他买的时候便宜近10万元。“本来是打算只要能退，哪怕付点违约金也行，结果开发商拒绝了，只好再托朋友帮忙。”

    退房，甚至以激进方式退房，很大部分的原因是购房者对后市的信心不足。一些找不到正当理由的购房者，会迫使开发商在价格上让步。“一些客户会直接要求在原本谈好的价格基础上再打折，否则就拖着不签约。”一位城西某楼盘的销售部经理向记者诉苦说：“这毕竟是市场经济，有涨就有跌，但客户不理会这些。只要房价有下跌迹象他们就会绞尽脑汁要你补偿。”

    对目前楼市涌现的退房潮，一些业内人士表示：因为对后市的看空，一些购房者开始行动，或直接找开发商投诉，或拒收房屋，或诉诸法律，目的只有一个——退房，以求减损。而另一方面，迫于销售量不足所引起的回款压力，开发商也不会轻易放手。采访中记者了解到，个别开发商已经在提高定金数额，从5—1 0万元提高到15—20万元，或者提高合同中约定的违约金赔付比例，以求提高预订客户的实际签约比例，减少退房量。

年中数据，预报震级

现象是本质的体现。市场的变化不在于一朝一夕，而数据就是佐证，也是预报“震级”最有力的参考因素。

一手市场：不足去年80％

 从本刊市场研究中心统计的数据来看，今年1至6月，杭州主城区一手商品房分别成交2416套、1090套、2104套、2114套、3559套和2986套。相比去年，有不小的跌幅。特别是在传统旺季的5、6月，成交量只有去年同期的67％。彻底打击了“唱多”论调，“拐点”论此起彼伏。据中原地产荆海燕介绍：“楼市在今年上半年的成交量不仅远低于去年同期的水平，而且尚不及调控新政频出的2006年同期。根据中原统计数据显示：2008年上半年六城区商品房成交套数较2007年和2006年同期分别下降35．2％和1.8％。”

 据中原市场研究部分析：2008年上半年的楼市，在资金流入减缓，产品开发多元化的条件下，呈现出的是一种受限的发展趋势，市场的走势相对平淡，价格体系松动，需求受抑。商品房市场成交量的下滑带来的是资金回笼速度的下降，而资金的有限性必将加剧市场竞争的程度。

 接下来，让我们再来看看二手市场。

二手房市场：同比萎缩一成

    与去年扶摇直上的火爆行情相比，今年杭城二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。受贷款从紧政策的影响，楼市出现了一定程度的观望，市场交易量同比、环比均出现了明显下挫的局面。

    据我爱我家统计资料显示，2008年1—6月份杭州五大主城区共成交二手房8456套，与去年上半年交易总量相比向下回落了9.27％，于去年下半年而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达1 8．83％。

    我爱我家市场研究中心的阮骏告诉记者，之所以造成了今年上半年杭城二手房市场低迷的走势与去年年底开始的货币从紧政策有关，使得购房群体存在观望情绪，令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩；再加上去年二套房贷、6次加息、公积金贷款的调整以及准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，间接地抑制了购房者数量。

无声的数据给我们呈现出一个不争的事实：市场形势将越来越严峻，开发商面临的挑战远远大于前两年，而市场始终找不到爆发点，相反则越来越低落。“拐点”论似乎压倒了一切。

抗震智慧与体力的较量

 在这些现象和数据的映照下，地产界的地震似乎才刚刚开始，在惊恐的溃逃中，死去与重生的故事必将不断演。开发商和购房者所面对的，是智慧与体力的双重较量。

写照：

井无水，天又不下雨，愁煞农夫

    "开发商要面临多米诺骨牌式的天外横祸——抑制流动性的金融政策、大小非解禁触发资本市场暴跌，股市暴跌套住大量资金，于是大量的购房意愿陷入暂时性休克。他们就像个愁苦的农人，站在自己刚刚拍得的土地上，却面临银行的井里打不出水，作为消费者的上帝们在天上又不下雨的荒凉年景。"一位业内人士在博客中用这些调侃的语句描述了眼下不少开

 不同于前两年宏观调控频频“空调”的情况，近来的一些政策可谓打中了七寸。东田房产研究策划部经理席水清告诉记者："货币政策从紧，对于银行贷款资金在开发中比重占到55％以上的房地产企业来说，似乎更是危机四伏。危机表现在两个方面：房地产企业的融资渠道进一步收窄，企业的腾挪余地变小，对项目的持续开发以及公司的正常营运产生一定的负面影响；持续不断的紧缩政策会进一步强化社会上对房价下跌的预期，市场需求水平会逐步萎缩，一些实力较为弱小或者实力虽强但开发节奏过快的房地产企业发商的真实境况。资金链将进一步吃紧。"

赠格言：

留得青山在，不怕没柴烧

    在这样的情况下，如何定价，就成了一件十分微妙的事情。定得高了，购房者不下单，资金回笼的压力就大。定得低了不甘心。更重要的是，谁也不愿意做楼市降价的“出头乌”。用一个开发商的话说"打死也不能降价，这个时候降价，那就：自己打自己的耳光。"

    但不可否认的是，楼市曾经一度量价齐升的繁荣，已变得有些遥远。“在这新一轮的调整期内，房地产公司或将面临新一轮的洗牌。一方面由于资金链紧张，开发商会动用各种手段加快推盘速度，降价促销和产品创新将成为两个重要的应对措施。另一方面，政策调整将促进房地产资产整合，一些资金状况良好的或融资力较强的房地产企业，已经敏锐地捕捉由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，他们或将在这一轮的洗牌中通过收购兼并，或合作开发等方式进行扩张。”杭州万科一位负责前期开发的溯经理说。

    确实，当市场处于僵持点时，最早出手的往往能占得先机。据了解，前不久开盘的滨江某楼盘就给出了一个“温柔的价格”，比先前估计的价格降了1000元\方米左右。理性地判断市场，购房者自然给以热情的拥抱，才能在这非常时期争得一席之地。正如一位开发商所言：“稳降求生，倾销自保，才真正契合了老祖宗那个和青山与烧柴有关的经典智慧，才或许可以挺过这个难熬的夏天。”

购房者

写照：担心"抄"在天花板

    "买涨不买跌"一直是多数购房者的投资定律。那么，在开发商出现价格松动而有不少优惠时，购房人又有什么反应呢?"不会买!"一位被采访的准购房者斩钉截铁："我觉得还能再跌得明显些。现在买，无异于抄底抄在天花板上"

    对此，业内专家提醒购房者：就整体市道而言，确实不容乐观，但平心而论．如此市场环境下，最利于有的企业、有的投资者进行深耕细作了，没人竞标了，那是不是可以以比较低的价格拿到以前中意的土地了?少人争了、少人抢了，那是不是可以在小区中挑到自己最喜欢的户赠格言：不拒绝打折服装

    就目前杭州具体的情况来看，随着土地资源的进一步稀缺，2007年地价飞涨．司以预见未来房价必将维持在一个基数以内，出现大幅度跌价是不太可能的。购房者不要盲目地拒绝现在这个被视为“垃圾时间”的淡季。正如新源房产营销部宋经理所说："淡、旺季与购买意愿绝不成正比，如果你想买房自住，打折的楼盘可以让你少掏一些钱;如果你想投资，打折的楼盘中不乏品牌企业开发的高品质楼盘。打折的楼盘如同商场里打折的服装一样，相信大家不会盲目排斥所有降价的衣服吧."

    有不少购房者拒绝降价楼盘的想法是：如果再降怎么办?其实要理性看待部分楼盘出现的成交价格下跌。楼盘降价有多方面原因，有些品牌企业开发的大盘暂时调低房价是为了吸纳更多购房者，为后期上调房价埋下伏笔；有些楼盘价格并没有变，只是前段时间高价房子卖得多，近期低价房子卖得多而已，要知道楼盘都是一房一价的。有些楼盘也许就剩少许几套尾盘，不想再拖延销售，优惠让利而图快速销售……所以要理性购房，不要一味觉得打折是跌价的开始。

    真正理智而成功的投资大多产生在冷落中、萧条后，在一片看淡声中，在看似垃圾的时间下，或许才是机会真正闪现的时候。

 编后

    杭州的房地产虽然一直较为沉稳,但在大势所趋下,类似"抛盘,急卖,退房"的字眼频频出现.当业界把希望寄托于2008年二季度这一被视为楼市分水岭的关键阶段,强有力的数字对比却将业界的美好 愿景化为泡影,观望气氛进一步加剧.一味乐观的时期已一去不复返.

    观望在所难免,调整是必须的.任何一个市场都不会是直线形向上走,快速发展后必定会经历一个调整期所谓"文武之道,一张一弛"。而这种调整应该是理性的，且是买卖双方的理性，开发商要有效调整开发策略,定价策略.加强人性化服务;购房者不要一味期待杭州楼市出现类似其他城市大幅度跌价的情况，选择合适的机会出手才是明智之举.

    孰知，失去激情的理性分析与决断，才能在新的起点上再往前发展.