杭州第八届人居展写字楼调查问卷报告
2008-7-21
一、房交会情况综述
去年年末至于今年年初由紧缩的宏观货币政策及 “拐点论”所带来的市场冷淡及观望情绪的蔓延，使得杭州地产市场经历了较长的淡季。
根据戴德梁行统计，今年一季度，杭州写字楼杭州销售写字楼17.3万平方米，销售均价为15728元/平方米, 分别比上季度上涨了37%和12%。甲级写字楼目前已交付使用或即将交付项目多集中在黄龙、武林和庆春三个区域。截至一季度，杭州写字楼存量为61.4万平方米。未来3年内，杭州写字楼供应量将有大幅度提升。08-10年总供应量达到300万平方米，其中光钱江新城的供应量就到达202万平方米，占总供应量的67%，无疑钱江新城将成为下一个甲级写字楼的关注焦点。
五月为传统的房产市场旺季，随着第八届杭州人居展的到来，大量楼盘选择在五月初推出，而本次房交会也成为杭州今年房产市场的一个关键节点。
本次人居展，“抗震献爱心”、“奥运”和“环保”成为了各大楼盘营销主题。万银、金基纷纷发动爱心募捐活动；万科采用填写入会申请表获得与奥运火炬合影的形式，收获了不小的人气；而许多楼盘则用环保袋替代了纸质手提袋，并在楼盘的宣传上突出绿色节能。
本次人居展仍以住宅为主，但其中也不乏写字楼项目的身影。其中万银国际在世贸展区的亮相非常高调。不光在现场发送大号手提袋，租来了直升飞机作为形象展示，更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内，引来众人驻足观看。另外如宏程国际、中都·西溪CIC、绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。而一些将在今年推向市场的项目，如坤和中心、圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广场等，也进行了形象展示。
戴德梁行写字楼部在本次房交会就目前公众房产投资意向、杭州写字楼市场关注情况及钱江新城的知晓程度进行了问卷调查及访谈。
本次调研发出问卷400份，收回问卷250份，其中有效问卷206份。
参展写字楼项目楼盘
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项目
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开发商
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区域
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写字楼项目
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万银国际
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万银置业
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钱江新城
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宏程国际大厦
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宏程房产
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钱江新城
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圣奥中央商务大厦
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圣奥置业
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钱江新城
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金基·钱江商务广场
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金基房产
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钱江新城
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钱江国际广场
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新南北置业
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钱江新城
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坤和中心
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坤和建设
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武林
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环球中心
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耀江房产
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武林
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中都·西溪CIC
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中都房产
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城西
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理想国际大厦
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理想四维地产
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临平
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采荷嘉业大厦
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宋都房产
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庆春
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商住项目
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钱江国际商务中心
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休士卡纳房产
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钱江新城
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新城时代广场
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滨江房产
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钱江新城
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创佳·MOHO尚筑
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创佳房产
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钱江新城
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赞成·太和广场
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赞成房产
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钱江新城
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华元·新城广场
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华元房产
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丁桥
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宜家·时代
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绿园房产
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城北
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西港·新界
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亿科置业
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三墩
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同方国际
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同方联合
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江干
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华荣·创艺大厦
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华荣集团
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滨江
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视界之窗
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川海置业
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滨江
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泰和天辰国际商业广场
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泰和房产
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萧山
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绿城·紫金广场
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绿城房产
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三墩
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二、问卷情况综述
• 调查时间：5月16日、5月17日
• 调查地点；杭州第八届人居展现场
• 调查对象：人居展关注商业项目人群
• 调查方式：拦截访谈
三、问卷结果及分析
问题一A——您过去2年内是否有购买过下列物业？
分析：
1、目前的杭州市场仍然以住宅购买为主，比例达60%；
2、目前客户持有写字楼比例不高，仅8.33%；商铺占有率为12.50%
问题一B——本次房交会考虑购买的物业类型？
分析：
1、本次人居展对于住宅市场的关注度仍是首位达59.66%，值得关注的是改善性的高档住宅需求意向也占到了25.89%；
2、对购买写字楼的意向达17.65%，高于商铺方面的10.92%。
问题二——购置物业目的？
分析：
本次人居展自用需求达46.88%，而投资和自用兼投资的比例也达到22.92%和30.21%，说明了在前阶段市场冷静的同时杭州市场对地产投资方面的需求依旧火热。
问题三——看好写字楼区域？
分析：
1、值得关注的是随着钱江新城公建项目及万象城等商业项目的建设，众多写字楼项目的一一亮相公众对钱江新城写字楼市场的看好度达33..33%；
2、而传统的写字楼市场仍以武林广场商圈认知度最高达15.69%；
3、由于近期未有新项目推出，甲级写字楼聚集区黄龙及庆春区域近期受投资者关注度较低。
问题四——您所熟悉的写字楼？
分析：
1、写字楼项目方面，公众对钱江新城区域的写字楼关注度较高，接近30%；
2、，公众对主城区写字楼熟悉度集中在武林商务区，如坤和中心12.32%及环球中心15.22%；
问题五——您对钱江新城的了解程度？
分析：
1、大部分受访人员均对钱江新城区域有一定了解，其中一直关注和非常了解的有16.67%和14.58%；
2、仍有22.92%的公众表示对钱江新城区域毫无了解。
问题六——看好钱江新城的物业类型？
分析：
1、钱江新城区域的投资意向方面，住宅方面仍和整体杭州市场意向相同，继续保持第一的位置达29.06%；
2、投资者对钱江新城写字楼的投资意向几乎接住宅方面达28.21%；
3、由于钱江新城可销售的商铺较少（如万象城商业为租赁形式），投资者对钱江新城的商铺投资意向较低，为14.53%。
问题七——钱江新城写字楼心理价位？
分析：
达50%的投资者人为钱江新城写字楼方面的价应该在1.5-2万之间，而目前的钱江新城写字楼均价为2万左右基本符合消费者的预期
四、总结
本次房交会受访人群为较关注高端商业项目的观展人群，人群方面存在着一定的特殊性，但此类人群也是杭州地产投资的主力人群。从调查的结果上可以发现，经上一阶段的针对房地产的从紧货币政策之后的调整，部分投资者仍在关注杭州地产市场。在住宅市场销售放缓的同时，写字楼市场相对较低的均价，以及对投资回报率的良好预期，使得写字楼市场开始吸引较多的投资者。投资者在写字楼的地域选择方面，传统的武林商圈及新兴的钱江新城区域是两大重点区域。经过几年的发展，随着一些项目的开发，受访市民中有三成表示一直关注甚至非常了解该区域。而目前钱江新城的写字楼价格基本符合公共预期价位，可以预见在未来的一段时间，杭州的以钱江新城为主的写字楼投资将渐成房产投资主流。但由于写字楼投资的专业性及未来两年将有大量产品的入市，在楼盘的选择上，投资者仍需保持谨慎。