商业地产需要动态SWOT分析
2008-4-13
无论是住宅项目还是商业项目，在写项目研究报告的时候都少不了SWOT分析，目的是通过对项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，能够在实际操作中更好的发挥优势，弥补劣势，利用机会以及规避威胁，但在实际的用运过程中，很多报告的SWOT分析只是一种形式、一种摆设，没有真正体现SWOT分析的作用，甚至是很牵强的在做一个SWOT分析。
我经常在讲，商业地产市场研究不在于收集了多少的数据，也不在于你的报告有多少的页数，关键是要有针对性和对重要问题研究要有足够的深度，尤其是商业地产项目，在前期研究中我们经常在说“一步三市”，所以SWOT分析也是一样，需要针对不同的项目做不同的SWOT分析，而且SWOT分析里的文字要精益求精，提炼出精华，不能像写报告其他的部分一样用运太多的文字，这就像电视剧的台词和广告片的画外音一样，电视剧里你多说十个字甚至几十个字都不要紧，但在广告片里画外音都是有字数规定的，多几个字就会显得整个片子很紧张。
商业地产的SWOT分析从某个方面也能看出你在前期调查中是否有针对性、是否对重要问题有足够深的研究。
其实，光做好SWOT分析还不够，这就是为什么今天我提出来在商业地产中要用运“动态’SWOT分析，各位看官可能要问了，怎么又出来了个“动态’SWOT分析呢？难道说SWOT长腿了？这是因为市场每天都在变化，项目完工后的SWOT和建设前的SWOT往往会有较大的区别，项目是否能够招商成功、是否能够让每个商家都好好的发展下去，不是取决于项目建设前，而是取决于项目建成后的SWOT因素，所以我提出将“动态’SWOT分析用运到商业地产分析中。
市场在不断变化、城市建设在不断变化、地块价值在不断变化、竞争对手在不断变化，也许你一觉醒来，发现旁边有多了个竞争对手，让你来不及做出反应，就像钟表行业做梦也没想到手机会对他形成那么大的影响（注：现在的人看时间、定闹钟都习惯用手机而不是像以前每天手腕上戴一只表，晚上枕头边放一个大闹钟）。
所以对SWOT的分析更需要带着前瞻性的思维，不仅要看到目前的市场情况，还要对未来市场情况做相应的分析。
附：对SWOT分析的解释
SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。