“万元楼盘大裁员”下，杭州主城存量进逼3万套，中端市场价格积蓄低开，低价换成交已经成为流行式。回顾一周楼市动态，高端市场行情虽然下压，但仍有个案逆市博销，但中端市场在供销逆差的环境中，重灾行情加剧。

　　第一部分焦点时评

　　（一）“国10条”，让“虚高房”变得更尴尬。

　　“国10条”，四万亿投资刺激内需的政策，导向明晰，重“民生”已是主调，同时意味民生和社会保障住房将是未来房地产业发展主流。宏观经济危情，政策导向与舆论导向，“救市”非“救价”的形势逐渐明朗。

　　（二）“补价门”层出，“扑内火，买人心”，挑起“圈客”新战场。

　　从9月至今，已有6个降价楼盘提出各种补偿方案，“补价门”已经暴露开发商“两难境地”中的无奈之举，“不补”，1、老业主“怒气难平”，难免苦心经营的客群奔走他方；2、 “价格圈客战”已摊牌，不割肉，难拢人心，生存大计还是问题。

　　总之，“补价”利于新盘（开盘不久，销量小，补得起），苦了老盘（销量大，众口难调）。

　　（三）一周楼盘明星：四新盘各出招，博宠换热销。

　　滨江.阳光海岸

　　11月15日开盘，均价36000元，推出99套，当天预定一空。

延续金色海岸持续走产品极致化路线，作为高端物业的始祖房商之一，通过追加高额的品牌配置，坚信产品价值能够感动人心。

　　广宇·西城美墅

　　首次开盘，推出1号和2号楼共计100多套房源，两天内预定房源74套，成交14套

　　户型有84平方米两房、89平方米三房、129平方米三房以及139平方米四房(跃层、平层均有)，起价10600元/平方米，开盘当日下单一次性付款更可享受97折优惠，按揭可享受98折优惠。

　　西溪蝶园

　　11月16日开盘，总价90万起，此次开盘将推出8号、9号楼共200套房源，推出90㎡的可变户型。交5万元意向金，周日开盘，持万客会会员卡还会有其他优惠。

　　白马尊邸

　　11月15日开盘，推出小区最南面的3、4、5#三栋楼，约200余户，起价6800元，均价8000元。

　　其中4、5#楼位于小区中央，直面4000平米的中央景观，3#楼位于小区最南部，畅享温暖阳光无遮挡。主力户型为90㎡以下的舒适两房，117㎡左右的精致三房及126㎡左右的三房两卫户型。

　　“明星”们不论采用什么方式取得战绩。但说明同一个问题，在淡市中，消费者购买更侧重“价格优势”或“产品优势”的本质价值，仅凭概念包装，已难成大势。

　　第二部分 杭州楼市一周动态

　　 可售房源

　　关键词：存量逼近30000，寒冬再度加剧。

　　上周，杭州主城存量达到29662套，逼近30000套关口，而成交仅为1222套，逆差再度加大，成交比率仅为4.1%，跌入今年最低值。

　　从图中可见，从8月金融危机的信号逐步开始渗透，市场信心一度低迷。销售和供应产生逆差的程度递增加大。（7-8月可售套数新增1929套，而8-9月可销套数3560套，10月再度增量3595套。但8-11月销售水量从1-7月平均2017套左右下降至平均1461套）

　　二、成交与价格

　　关键词：成交量小幅反弹，成交价依然“走低”。

　　上周杭州主城区成交459套，周环比提升27.9%。但成交均价显示出明显的“疲软”状态，只有上城区（成交均价18900元/㎡）、西湖区（成交均价15068元/㎡），在15000元/㎡以上，江干区、拱墅区、下城区、滨江区周成交均价纷纷走低，在10000—13500元/㎡之间，下沙主体成交均价仍在5500—7500多元徘徊（由于之江名楼有商铺成交，下沙总体成交均价拉至10000元/㎡）。

　　三、一周媒体投放

　　关键词：投放金额、频次双降，大众推广纷纷入“休眠”。

　　上周媒体投放量仅为28次，投放金额437.76万元，周环比分别下降20%和4.5%,经过前一轮放量高峰期、及传统销售淡季来临，拉低市场投放。

　　上周投放金额超过200万的仅为西湖区，新盘相对集中，投放表现凸出。如滨江金色蓝庭、西溪蝶园X90全能公馆、西城美墅推出。其他各区投放仅为1—4次，投放金额除拱墅区在50万以上外（野风现代景苑开盘），其他区域基本在35万以下，媒体投放入冬开始显现。

　　四、公寓市场

　　关键词：20000元成交反弹，“万元房减员”，价格下压，成交量扎堆10000—15000元。

　　20000元以上项目成交36套，较上周增较18套，主要是核心区与城市生态（钱江新城、文教区中心地段、西溪板块）。例如：城市芯宇上周成交6套，成交均价26000元/㎡以上，坤和西溪里、大华西溪风情、留庄各成交1套。

　　城市核心或优势板块的稀缺资源成为高端物业价值支撑的首要因素之一。

　　除上述核心区域与生态区的物业境况相对良好。主城大部分市场成交价格普遍下探，其中滨江金色蓝庭122套成交房源中（占10000—15000元成交量的35.4%），81套房源成交均价在15000元以下，其他148套成交在10000—15000元的房源中，13000元以下成交房源达113套，占到76.4%的大部份额。

　　滨江（中海钱塘山水、东方郡）、江干（东方红街、风林公寓）等环中心区域项目，成交均价仅在10000—11000多元/㎡徘徊，且周成交量大多在5套以下。

　　五、别墅市场

　　1、周销售形势

　　关键词：顶级别墅缓中推进

　　上周杭州别墅成交依然维系高端产品走量、中端市场停滞局面。据信息跟踪，绿城桃花源成交2套（成交均价在36000元/㎡以上），大华西溪风情成交1套（成交价28540元/㎡）。

　　两项目的运作周期相对充分，已经建立起完整的品牌积累、产品形象和人群圈。在资源占有的基础上，这些综合价值起到稳固信心的作用。

　　青山湖在售项目成交暂无更新。

　　中端别墅集中区域颓势更为明显，银湖在售项目基本处于长期销售停滞状态。近两个月来九龙一号、云水山居（双拼剩1套，排屋剩20套左右，成交已久无更新）、富春山居（依然处于50—60%销售状态）。

　　中端别墅市场深陷窘境的主因：

　　01.过于坚信稀缺资源，环线板块共计千套放量。阶段供应放量较大，环境和产品竞争同质化导致缺乏核心优势。

　　02.是购买群的信心缺乏。公务员、银行、教授等人群的购买信心开始保持谨慎的观望状态，对于不急于购置第二居所的人群而言，等待的空间更为充足；

　　2、周推广形势：

　　关键词：沉默、低调

　　上周，别墅媒体总体“沉默寡言”，青山湖仅有锦绣钱塘在媒体露面，其他板块仅有闻堰山·院墅、临平爱丽山庄出现。媒体诉求稀缺、高性价成为两大关键词。

　　锦绣钱塘——以传世概念，强调产品不可复制地位与资产永恒，提升诉求信心。

　　山.院墅——城市独栋，直推价格，隐喻低价心理暗示。

　　爱丽山庄——强打城际环境牌，传递奇缺唯有述求，保持话语最大优势分流。

　　六、中端市场分析

　　关键词：成交价格走低，销售困局依然难改。

　　“万元市场大裁员”，中高端价格下拉，中端市场“重灾”形势更危急，上周10000元以下项目成交231套，周环比为微幅下滑，成交减少5套。

　　从区域分析，跌入10000元/㎡以下的区域增多，除下沙、余杭外、滨江腹地外，上周江干万元以下成交项目身影，西湖区西溪风尚打出9999元/㎡跌落万元区域行情价、滨江近江盘东方郡成交价格仅在9000多元/㎡，而且拱墅区南北西岸上周成交一套，成交价仅为9300元。

　　从成交量看，大部分项目周成交量基本在10套以下，个案主体成交量在1-5套之间。暴露价格走低中，客群分流严峻，对中端市场而言，形势逼近价格心理考验。