前沿：

　　经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”。

　　城市经营战略最终体现于人与整体环境的最佳结合。对于成都市的商务环境如何，我们选择从商务办公物业的供应与需求市场来阐述。

　　此次供应市场的调查结果主要是通过对成都市二环路以内(因二环路以外的纯写字楼数量极少，因而忽略不计)，上世纪90年代中后期修建并投入使用的51个纯写字楼(不含酒店内的商务办公楼)进行调查获得；消费市场的需求则是通过对各类机构负责人进行访谈获得。

　　供应市场

　　1. 供应市场的总体状况

　　1) 商务办公物业主要沿天府广场-顺城街-玉带桥--东城根街-人民南路的“锤”状区域分布，已基本形成城市中央商务区(CBD)的雏形；

　　2) 商务办公的分布已经开始出现由市中心向南延伸发展的状况，随着城南副中心规划建设的实施，这种现象将更加明显；

　　3) 中高档商务办公物业供应量较小，出租率较高；中低档商务物业的供应大，但整体使用率低；

　　4) 中高档商务办公物业集中在顺城街及天府广场周边，主要以纯写字楼的形式出现；而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。

　　5) 大多数商务办公物业周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少(尽管个别商务办公物业内设有员工餐厅)，在商务办公物业内工作的人员就餐非常不方便。

　　6) 2002年8月成都市新的《土地级别与基准地价》的施行，使城区内一级商业用地基准地价攀升至每亩573.67万。目前城市商务办公物业分布的主要区域都属于一级商业用地的标准，物业租售价格下跌机率较小。

　　7) SARS过后，人们对健康有了更深刻的理解。写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。

　　8) 现阶段使用的多数商务办公物业都是上世纪90年代中后期修建的，新项目投入较少。仅在目前，出现了包括“时代广场”、“央扩置业·开行国际广场”、“新加城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加了生态、健康的人性化因素，相信这些都将引导成都商务环境的飞跃；

　　2. 基本数据：

　　1) 历年的销售情况

　　近年来，商务办公物业建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的商务办公物业多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。但在2002年的写字楼竣工面积突增至72.17万平方米，使用率高达75.5%；而2003年的施工面积较2001年提升了将近10平方米；这样的结果与前一年的高使用率以及城市发展策略的改变直接关联。纵观2004年，央扩置业·开行国际广场、新加坡仁恒项目、百货大楼改建项目的筹备、实施，势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮的博弈。

　　整体来看，商务办公物业的空置面积正呈逐年下降的趋势。再将其与也是逐年下降的商务办公物业竣工面积结合起来看，不难发现：目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。

　　2) 区域分布 

　　目前，在成都市区内(二环路以内区域)的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了总体供应水平的54%；然后依次是城南、城西，城东和城北几乎没有。

　　成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，到达城区各个方面的直线距离都较近；另外，区域内的土地价值已也属于一级商业地价，投资潜力巨大。

　　随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。而人民南路沿线上几个即将兴建的商务办公物业也是对这一发展趋势的验证。另外，城南桐梓林、棕南、棕北区域内的高档次社区中的商务办公现象正在出现已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，人民南路沿线商务大道的形成是必然的。

　　3) 位置分布 

　　顺城街、天府广场、春熙路、东城根街四大片区已囊括了成都市将近70%的商务办公物业，并主要集中在顺城街和天府广场周边；人民南路沿线上分布了包括川信大厦、威斯顿联邦大厦、岷山饭店、锦江宾馆等高档纯办公物业与星级酒店(也提供商务服务但此次调查未包含)，虽然数量不多但却抢占了城市大多数的高端消费者；一环路沿线的写字楼则主要分布于磨子桥片区与城西。

　　目前，顺城街聚集了成都市的大部分中高档写字楼(在城市总体商务办公物业中占到21.57%的比例)，而且在顺城街与西玉龙街形成的“L”型区域内，分布了成都市将近80%左右的金融机构，是城市主要的商务中心，顺城街片区已经具备了形成中央商务区(CBD)的一些必要条件，开始有了中央商务区(CBD)的雏形；加之，政府所规划的城市CBD区域也将其纳入其中，并且成都市的地铁一号线也将在现在的“成都市体育馆”附近设出入口，为其成为城市未来真正的CBD提供更大的支持。

　　同时，随着城市旧城改造的深化进行，国有土地出让的规范化操作，以及城市中心土地的稀缺性，将使土地价值飞升，也会使区域内的商务办公物业的开发走向更高层次的产品路线。因而，也会对区域内现有的商务办公物业产生较大的冲击。

　　4) 物业档次(租金水平)

　　目前，成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；10%的低档商务办公物业。

　　据调查，目前成都市几幢老牌的高档商务办公物业的入驻率基本都已超过了80%，新推出的威斯顿联邦大厦、城市之心，由于推出的时间不长，所以入驻率相应要低一些。随着城市中央商务区的规划与建设的实施，结合城市经营的新战略，考虑到土地价格的飙升，顺应西部开发带来的实力商务消费机构的需求，商务办公物业将出现产品高档化、人性化和生态化的趋势。